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第9回: 継続した建物維持管理コンサルタントを通じて、必要と感ずる維持管理の大切さ

 今回は建物の内・外装の建物維持管理について、現地調査からお客様への周期表ならびに年度予算の提案の基本となる資料1〜4をもとに紹介いたします。

建物の「かかりつけ医」として“クリニカルパス”を作成

 今回はある医療法人の建物の維持管理について、お話しします。 まず、既設建物の現状を的確に把握するために、建物全体(内・外装)の調査を月4回定期実施しています。そのうえで現況での不具合箇所を洗い出し、お客様側の建物設備管理の担当者と再確認します。
 そして、仕上材に関しては耐用年数に対する経過年数を確認し(※1)、その部分の劣化状態から使用方法の見直しを行い、今後の更新時の材料選定と劣化状態より優先度をランク分けし(※2)、更新時期を検討します(※1、2)。
 外装(防水等含む)に関しては、雨漏れによる内部への二次被害や剥落等による第三者への人的被害を生じる恐れがありますので、不具合箇所には迅速な対応が必要です。劣化状態(目視・打診・赤外線診断)に応じて部分的な処置でよいのか、経過年数と耐用年数および建物の立地環境を考慮したうえで全体的な更新が必要なのかを検討します。


▼※1・2資料

 

 ここまでの内容を整理し、今後の計画的・合理的な修繕工事の実施へ向けての指標となる計画書を作成し(※3)、年度ごとの実施表(※4)により、実施していくわけですが、施設の利用形態の変化等により実施過程中においての見直し検討も必要となります。
 ちなみに、施設の利用形態の変化には医療保険制度などの法律改正や助成金の活用が可能なのかどうかを十分に吟味する必要があります(※3、4)。
 そして、資料1〜4を中心にお客様に翌年度の改修・修繕の計画やそれをどの時期に実施するなどの提案を行い、同時に予算の提示も行います。予算の提案に関しては時期が重ならないように考慮し、場合によっては複数年で計画することも必要となります。
 この提案時期に関しては年度決算月の3カ月前を目安としていますが、お客様のご都合にあわせることを基本としています。


▼※3・4資料

 

以上の「継続した建物維持管理」を行うことにより
●経年を通じた維持管理により施設の管理サイクルが定着し、現況確認の継続により数年後の変化の予測がしやすくなります。
●施設とのヒアリングを繰り返すことにより、施設の考え方への理解が深まり、今後への提案の幅が広がります。
●突然の漏水や機械の故障による緊急事態は施設の運営上、大きな影響を及ぼしますので、普段の維持管理により計画的な修繕更新を行うことによって、運営への影響を最小限に抑えられます。
●継続した維持管理により、計画された長期修繕計画によって、年度ごとの維持・修繕費用のバランスを調整することができ、安定したコスト管理が可能となります。


※ この記事は月刊誌「WAM」平成26年12月号に掲載されたものです。
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